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SCHENKUNG

 

Wohnrecht für den Schenker

 

Fall: Herr Müller ist Eigentümer eines Einfamilienhauses. Er ist verheiratet. Frau Müller ist nicht Eigentümerin des Hauses.
Er überträgt sein Haus auf seine Tochter Mona. Herr Müller behält sich im Notarvertrag ein lebenslanges Wohnrecht vor. Eheleute Müller leben – aufgrund des Wohnrechts - noch einige Jahre im Haus, bis Herr Müller verstirbt.
Danach besteht die Tochter Mona darauf, dass sie in das Haus einziehen möchte. Die Mutter muss ausziehen. Sie hat kein lebenslanges Wohnrecht erhalten.

Also: Bei der Bestellung von Wohnrechten muss darauf geachtet werden, dass diese ggf. für mehrere Personen auf deren Lebenszeit bestellt werden müssen. Dann darf der Längstlebende auch nach dem Tod des Erstversterbenden weiter im Haus wohnen.

Fall: Eheleute Müller sind Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie bewohnen die Erdgeschosswohnung, zu der ein Garten und ein Kellerraum zur alleinigen Nutzung gehört. In der oberen Wohnung wohnt ein Mieter. Sie übertragen das Haus auf ihre Tochter Mona und behalten sich im Notarvertrag das lebenslange Wohnrecht an der unteren Wohnung vor. Es ist aber unterlassen worden zu regeln, dass das Wohnrecht sich auch auf den Garten und den Kellerraum bezieht. Die Eheleute gingen davon aus, dass diese automatisch mit zum Wohnrecht gehören würden. Nunmehr nutzt der Mieter der oberen Wohnung den Garten und den Kellerraum und sie müssen dies dulden.

Also: Bei der Bestellung von Wohnrechten, die sich nicht auf ein gesamtes Haus, sondern nur auf Teile des Hauses beziehen, muss ganz genau beschrieben werden, worauf sich das Wohnrecht bezieht. Ggf. muss ein Grundrissplan dem Vertrag beigefügt werden, auf dem die Fläche rot umrandet wird, auf die sich das Wohnrecht bezieht.

Fall: Eheleute Müller übertragen ihr Zweifamilienhaus auf die Tochter Mona und lassen sich im Notarvertrag das lebenslange Wohnrecht an der unteren Wohnung einräumen, einschließlich alleiniger Gartennutzung und alleiniger Nutzung des Kellerraumes. Das Wohnrecht wird nicht im Grundbuch eingetragen, um Kosten zu sparen und da man das nicht für erforderlich hält. 3 Jahre später verkauft die Tochter Mona das Haus und verschweigt dem Käufer, dass für die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht an der unteren Wohnung besteht. Der Käufer möchte nämlich in diese Wohnung einziehen und hätte nicht gekauft, wenn er das gewusst hätte.
Da das Wohnrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist und der Käufer davon auch keine Kenntnis hat, geht das Wohnrecht der Eltern unter. Der Käufer kann verlangen, dass die Eltern ausziehen.

Also: Ein Wohnrecht muss unbedingt im Grundbuch eingetragen werden, ansonsten bietet es keine Sicherheit für den Wohnungsberechtigten. Man muss sonst damit rechnen, dass ein fremder Dritter die Immobilie erwirbt, der von dem Wohnrecht keine Kenntnis hat. Der fremde Dritte erwirbt dann wirksam Eigentum und das Wohnrecht erlischt. Der Berechtigte muss dann ausziehen.

Fall: Eheleute Müller übertragen ihr 2-Familienhaus auf die Tochter Mona und lassen sich im Notarvertrag das lebenslange Wohnrecht an der unteren Wohnung einräumen, einschließlich alleiniger Gartennutzung und alleiniger Nutzung des Kellerraumes. Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Nach 7 Jahren möchten sie in ein Altenheim umziehen. Sie möchten die Wohnung vermieten und die Mieteinnahmen zum Leben verwenden. Da erfahren sie zu ihrem Entsetzen, dass das Wohnungsrecht ein höchstpersönliches Recht ist, welches sie nur selbst nutzen dürfen. Wenn sie ausziehen und vermieten, stehen die Mieteinnahmen der Tochter zu.

Also: Das Wohnungsrecht ist ein höchstpersönliches Recht. Der Berechtigte darf es nur selbst nutzen. Wenn er auszieht und an jemanden vermietet, stehen die Mieteinnahmen dem Eigentümer zu.

Fraglich ist, wer die Kosten für Reparaturen tragen muss. Der Wohnungsberechtigte trägt die Kosten für kleine Schönheitsreparaturen, wie ein Mieter. Die Kosten für größere Instandhaltungsreparaturen trägt der Eigentümer.